杭州的东扩上海的万和宁波的反磁力效应

  住在海湾昨天我要分享

  

  PART.1

  杭州最近一连串的动作正在令宁波人坐立不安,先是成立钱塘新区,将城市前沿一下前出到上虞一带,和宁波之间的缓冲几近于无。再是诸暨主动拥抱杭州,宣布三年同城计划,其中的最重要内容就是主动迎接杭州第二机场的落地。

  钱塘新区和第二机场,都可以视作杭州东扩的关键步伐,仅从城市扩张角度看,钱塘新区昭示的是杭州对整个杭州湾的“主权”——这是一个属于杭州的湾;而第二机场则是杭州进一步将绍兴拉入都市圈,且以诸暨为基地继续辐射浙中地区。

  关于杭州第二机场的开辟,绍兴人的内心应该比宁波人更复杂,好比一家人中一个兄弟主动向邻家大户示好,家长还没点头就将他引进家门。对绍兴来说,上海太远,宁波太独,要维持当前的地位,最现实的选择只有积极的迎合杭州东扩,比如轨道交通直接对接杭州五号线。

  

  以致有人给绍兴起了一个新名字:杭州市绍兴区。

  当前的形势很清楚,与其说杭州是一座城市,更不如说她是浙江省的“道成肉身”,是浙江的省级战略核心,这种身份优势和由此掌握的资源优势是宁波与杭州最根本的区别和差距,短时间内无法缩短。

  相对而言,宁波最显著的优势是港口,属于老天爷赏饭吃。但劣势也很明显,处在上海、杭州两大巨头之下,邻居如日中天,让一旁的宁波黯然无光,也吸走了大量优质资源。同属计划单列市的青岛、厦门、大连就幸福得多,周围竞争城市太弱,故能一家独大。以宁波的基础和智慧,如果处在上述三座城市的区位,绝不会是现在这种尴尬的处境。

  但宁波真的没有机会赶上了吗?未必,机会在哪里呢?让答案先飘一会儿,我们再来看另一座城市。

  PART.2

  杭州很强,上海更强。上海是消费的天堂,创业者的延安。还有一个众所周知的标志:房价动辄10万+。虽从2016年下半年开始,上海的楼市历经了三年暗淡时光,但中环以内价格依然无比坚挺,即使到远郊地区,因前一轮涨得过猛,房价还是“站到了山岗上”。

  去年十月去上海嘉定考察,地方相当于宁波的慈城或更远,当地一个楼盘的置业顾问对我是这么说的:我们均价也就50000左右,性价比很高的。他说这话的时候一脸真诚,我也知道他所言非虚,嘉定是被限价了,非常严厉的限价,否则早就破60000了。

  上海楼市的三年萎靡一是因为严格的限购令,外地户籍如无五年社保禁止买房。其次是上海的人口控制计划,几乎锁死了上海未来十年人口的增长空间。

  但其实,当上海发展到当下阶段,即使不限制人口流入也会挤出部分人才。

  

  注:数据显示,上海早在2015年就出现了人口流出现象

  为什么还有这种现象?其实这和日本的东京都市圈很相似。

  东京都市圈,类似长三角都市圈,是围着东京的一大群都市组成的圈。

  

  日本的县就相当于一座独立的城市。

  因房价高企(生活成本高)和轨道交通超级发达,东京都市圈的人口虽然不断增长,但具体到圈内,则是从东京主城区大量流向东京周边的神奈川县、埼玉县、千叶县等城市。甚至有机构预测,2010年至2100年期间,大都会地区中央管辖区的东京都人口将减少一半。人们虽很喜欢往东京23区跑,但更喜欢住在周边房价相对较低的县市。反正轨道交通超级发达,通勤成本很低。

  

  密集恐惧症患者请绕过此图,黑框为东京23区

  房价高(生活成本高)+轨道交通发达(通勤成本低),让东京核心区的人口逐渐往外跑。

  随着长三角轨道交通的发达和上海生活成本的持续走高,类似现象也已在上海出现。太仓花桥因地铁基本与上海接轨,故成为无数上海上班族的永久居住地选项。因此不用政策强加,市场的变化自然会让人们用脚投票。

  

  PART.3

  而杭州呢?根据前不久一篇热文《杭州大败局》的说法,因房价走高,杭州也已居大不易,人口存在溢出现象。虽然此文观点有偏颇处,但当前的数据似乎也在从侧面印证这一结论的某些方面。看下图:

  

  虽然2018年杭州人口流入达30多万,在全国各城市中位居前列,但房价最高也是最中心的上城和下城,人口却是下降的。而且不仅是2018年,从2016年开始就是呈下降趋势。

  

  上表为2016年杭州各城区常住人口

  算上净出生人口,这两个城区在两年内人口下降均达万人左右,相对于人口基数,这是个很高的数字。根据百度慧眼最新一期的调查,“余杭、滨江、萧山、江干等为代表的中心城区边缘区”为人口快速增长的区域。而上下城和江干区、西湖区,低消费人群逐渐消失,并往更偏远的郊区迁徙。

  

  杭州的现状同样符合两大定律:房价高+轨道交通发达。以及对房地产的过度依赖。

  以下是2018年全国土地出让金排名表

  排名城市出让金(亿元)1杭州市2442.92上海市1908.83北京市1682.94广州市1475.95武汉市1380.86郑州市1063.67天津市1059.28南京市956.99佛山市89410苏州市875.511重庆市868.912成都市849.313济南市722.314西安市680.615宁波市647.516昆明市575.617青岛市574.718常州市465.919石家庄市454.820深圳市449.6

  杭州高居第一,比第二名的上海高出500多亿。注意宁波,更靠后。

  相对土地成本较低,而区位优势突出的钱塘新区,就成为杭州摆脱的房地产的依赖,另辟蹊径的最佳选择,也是一次攻守兼备的扩张。

  高房价会打击创业热情,既然仅靠炒房就能躺赢,何必创业?

  

  而新兴的钱塘新区,也是把回归和振兴制造业放在最高使命。

  

  杭州的萧山曾经创造了中国制造业的奇迹,纺织业和柯桥不相上下,钢构产业碾压江浙各市。还有哇哈哈、宝鼎、西子等巨头,但在互联网过于耀眼的光芒下,杭州的制造业曾长期失语(除了哇哈哈)。

  所以发展钱塘新区是一次杭州的亢龙有悔,企图再现互联网经济和实体经济的两翼齐飞。一翼在科创大走廊,一翼在钱塘新区。

  

  同时,钱塘新区或许也是杭州各区中产业发展成本最低的区域,又靠近萧山机场,占据杭州湾C位,邻近强大的萧山和柯桥,也是辐射嘉兴对接上海和宁波的重要桥头堡。一切看起来都挺好。

  但颇具讽刺意味的是,钱塘新区消息刚出,据某机构调查,当地二手房挂牌价格就涨了2000。这大约就是雄安新区不准做房地产的原因——无论怎样的城市发展概念,最后第一反映的一定是房价。人们仿佛在说:这里的产业要发展起来了,先涨个几千房价再说吧。

  这等于是把预期提升的国民收入先从房价里预支了。也为这个新区最后的成功打下不少问好。

  PART.4

  相对而言,宁波对房地产的依赖度要低得多。去年的排名仅是25位。

  下表是对房地产依赖度的最新城市排名。

  

  反映在房价上,市六区4月最新房价为24281元/平,均价最高的鄞州区是31958元/平。而杭州的上城区3月末数据是60950元/平(杭州乐居数据)。其中尤其是杭州湾新区,均价仅12000元/平左右,同时沪嘉甬铁路基本是铁钉板板的事情。于是,看似被杭州甩开几个身位的宁波,终于有了一个追赶的机会——反磁力效应。

件优越而产生人口向心力时,为分散大城市人口,克服这种力的吸引所采取的一系列措施。

  要实现反磁力效应,首先要建立地区性产业基地,提供工业和其他产业的发展基础,并综合开发如高速公路、轨道交通在内的高速交通网络,加强区域之间的联系,再合理建设各种城市配套设施。总之要有三大要素:能工作、能生活、便通勤。

  再具体点就是:发达的轨道交通+相对较低的房价

  太仓花桥、杭州下沙、东京品川区都是“反磁力效应”的直接受益者。

  而宁波或许就是下一个受益者,尤其是下面这个新区的存在,也许正决定了宁波的未来。

  

  杭州湾新区,现在叫前湾新区,她是沪嘉甬铁路的直接受益者,建成后这里去上海只需半小时左右。同时这里也是全杭州湾房价最低的区域。能够发挥更强大的反磁力效应!

  如今的杭州湾,上海、杭州、宁波各亮出了自己的过河卒。

  上海把洋山港伸向了宁波舟山港,杭州把钱塘新区伸向了宁波。而宁波则把杭州湾新区伸向了上海和杭州。虽各个出招不凡,但对比钱塘新区,杭州湾新区距离上海更近,通勤优势明显,成本优势也更突出。

  虽然杭州湾的城市规划和产业远非完美(目前的城市规划正在改善,但产业过于单一,汽车产业一家独大,需要防止出现底特律困境,关于这点以后再展开),但在相对低得多的房价面前,设计上的缺陷最多只是瑕疵。未来它将继续成为杭州湾腹地的黑洞,吸引着发展的最大可能。

  同时发展杭州湾新区,也并非真的针对杭州嘉兴等市,而是为了将浙江做得更强。

  当前浙江面临的局面是什么?是一个空前强大的江苏正在崛起。

  在这场新的吴越争霸中,仅靠做强省会就能超越江苏省吗?显然不行。江苏不仅有南京,还有苏锡常,有扬州,有南通。八仙过海群雄并起。省会独大的发展模式必然会造成资源分配不均,无法最大化利用,也无法形成百花齐放各显神通的局面。

  所以如果浙江只有杭州,那这场吴越争霸越方胜算无几。只有做大杭州的同时也做强宁波都市圈,并连带做强另两大都市圈,浙江才有可能与江苏分庭礼抗。故发展宁波并非此消彼长,而是为了让浙江形成双核发展的强大动力,以致最终成为长三角强有力的一极。

  

  

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